Các trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp được miễn thuế nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Theo hướng dẫn của Thuế TP. Hà Nội, cá nhân cư trú khi chuyển nhượng bất động sản có nghĩa vụ nộp thuế TNCN với mức 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định một số trường hợp được miễn khoản thuế này.

Những trường hợp được miễn thuế TNCN

Một trong những trường hợp được miễn thuế là hoạt động chuyển nhượng, thừa kế hoặc quà tặng bất động sản giữa những người có quan hệ thân thích.

Cụ thể, các giao dịch giữa vợ và chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; ông bà với cháu; anh, chị, em ruột; cha, mẹ chồng với con dâu; cha, mẹ vợ với con rể thuộc diện được miễn thuế TNCN.

Quy định miễn thuế cũng được áp dụng đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và một số trường hợp chia bất động sản theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án khi thực hiện thủ tục ly hôn.

Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất

Cá nhân chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam cũng có thể được miễn thuế TNCN nếu đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Cụ thể, người chuyển nhượng phải đáp ứng ba điều kiện:

• Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam;
• Có thời gian sở hữu, sử dụng bất động sản tối thiểu 183 ngày, tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận;
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất.

Người nộp thuế có trách nhiệm tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của các điều kiện để được miễn thuế.

Một số trường hợp khác được miễn thuế

Ngoài các trường hợp trên, thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc được giảm tiền sử dụng đất cũng thuộc diện được miễn thuế TNCN theo quy định.

Giá tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Về giá tính thuế, giá chuyển nhượng được xác định theo giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch.

Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá do Nhà nước quy định, giá tính thuế sẽ được xác định dựa trên Bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, công trình hoặc các căn cứ khác theo quy định tại Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Thuế TP. Hà Nội khuyến nghị người dân kê khai trung thực giá chuyển nhượng thực tế nhằm bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ thuế và tránh phát sinh các vấn đề pháp lý trong quá trình giao dịch.

Hồ sơ khai thuế có thể được nộp trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia và hệ thống giải quyết thủ tục hành chính thuế. Sau khi nhận được thông báo thuế, người nộp thuế cũng có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng hình thức thanh toán trực tuyến.