Vì sao tồn kho bất động sản ngày càng tăng?

Tồn kho bất động sản ở Việt Nam đang gia tăng mạnh, trở thành mối lo ngại lớn cho các doanh nghiệp trong ngành và cả nền kinh tế. Theo báo cáo tài chính quý III/2024, tổng lượng tồn kho của 69 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt gần 470.000 tỷ đồng, tăng 10% so với cuối năm 2023. Tình trạng này không chỉ phản ánh sự khó khăn trong quản lý dự án mà còn là kết quả của nhiều yếu tố bất cập trong thị trường.

Nguyên nhân chính dẫn đến tồn kho bất động sản

Vướng mắc pháp lý

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến tồn kho bất động sản tăng cao là vấn đề pháp lý kéo dài. Hiện có hơn 300 dự án bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội đang gặp khó khăn do chưa được phê duyệt hoặc chậm trễ giải quyết thủ tục pháp lý​. Việc này không chỉ làm đình trệ các dự án mà còn gây lãng phí nguồn lực và đẩy chi phí xây dựng tăng cao.

Khó khăn trong thanh khoản

Thanh khoản yếu cũng là một nguyên nhân lớn. Sau giai đoạn phát triển nóng từ năm 2018, thị trường bất động sản đã dư thừa nhiều loại hình không phù hợp với nhu cầu thực tế. Đặc biệt, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền ở các tỉnh đang khó tìm được khách mua. Sự mất cân đối này khiến doanh nghiệp không thể giải phóng hàng tồn kho, dẫn đến tình trạng tồn đọng kéo dài.

Tiếp cận vốn khó khăn

Ngân hàng hiện đang siết chặt tín dụng bất động sản, khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn. Lãi suất cao cũng là rào cản, làm tăng chi phí tài chính và giảm tốc độ triển khai dự án​.

Chênh lệch cung cầu

Một nghịch lý lớn là trong khi nguồn cung bất động sản mới giảm, lượng tồn kho vẫn lớn. Điều này cho thấy sản phẩm trên thị trường không đáp ứng đúng nhu cầu, nhất là ở phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp. Nguyên nhân chủ yếu là các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp có lợi nhuận cao hơn

Số liệu cụ thể về tồn kho

Một số doanh nghiệp lớn ghi nhận lượng hàng tồn kho đáng chú ý:

Novaland: Dẫn đầu danh sách với 145.428 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu từ các dự án đang xây dựng dở dang.

Khang Điền: Ghi nhận mức tồn kho 22.500 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2024, tăng 20% so với đầu năm.

Nam Long: Tồn kho của doanh nghiệp này tăng 17%, đạt 20.300 tỷ đồng, với phần lớn là từ các dự án Izumi, Akari và Waterpoint​.

Hệ quả của tình trạng tồn kho bất động sản

Áp lực tài chính lớn

Lượng hàng tồn kho tăng khiến các doanh nghiệp chịu áp lực tài chính nặng nề, khi chi phí vốn và chi phí vận hành ngày càng cao.

Kìm hãm đầu tư

Khi nguồn vốn bị “đóng băng” ở các dự án tồn kho, doanh nghiệp buộc phải cắt giảm đầu tư vào các dự án mới, làm chậm quá trình phát triển của ngành bất động sản.

Ảnh hưởng đến giá nhà

Dù thị trường bất động sản đang chững lại, giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn tăng. Điều này gây khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp​.

Giải pháp giảm tồn kho

Tháo gỡ pháp lý

Chính phủ cần rà soát và đơn giản hóa các quy trình pháp lý để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đặc biệt là các dự án đang “đóng băng”.

Tái cấu trúc sản phẩm

Các doanh nghiệp cần định hướng phát triển các phân khúc phù hợp với nhu cầu thực tế, như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp thay vì tập trung vào bất động sản cao cấp​.

Nới lỏng tín dụng

Ngân hàng nên có chính sách linh hoạt hơn trong việc hỗ trợ vốn vay, đồng thời giảm lãi suất để giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn tài chính.

Tồn kho bất động sản đang là một bài toán khó với nhiều doanh nghiệp tại Việt Nam. Nguyên nhân chủ yếu đến từ những vướng mắc pháp lý, thanh khoản yếu, khó khăn về vốn, và sự mất cân đối cung cầu. Để giảm tồn kho, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp, cơ quan quản lý và ngân hàng. Nếu không có giải pháp kịp thời, tình trạng này có thể tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của toàn ngành bất động sản và nền kinh tế​