Có nên thí điểm thu thuế bất động sản thứ hai tại TP HCM?

13/12/2022

Theo nhiều chuyên gia, đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai là bài toán khó, TP HCM không dễ áp dụng trong “một sớm một chiều”.

“Theo ông Kiên, việc đánh thuế tài sản bất động sản sẽ tác động rất mạnh đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn và những nhà đầu tư lướt sóng.

Thứ nhất, về tâm lý, người mua sẽ thận trọng xem mức độ ảnh hưởng của luật mới với họ. Việc này sẽ trực tiếp làm giảm nguồn cầu trong ngắn hạn.

Thứ hai, việc đánh thuế này sẽ ảnh hưởng mạnh nhất đối với những người lướt sóng ngắn hạn, những người chỉ cần lợi nhuận 5%-10% trong 1 giao dịch 1-2 tháng. Ví dụ, một miếng đất trị giá 1,8 tỷ, sau khi đặt cọc 200 triệu và gửi sales bán chênh lại ngay với giá 1,9 – 1,95 tỷ. Giả sử không bán ra được, người mua phải chồng đủ 1,8 tỷ “ôm” luôn và tiếp tục chờ sales ra hàng. Trong trường hợp này, khi cộng các chi phí hoa hồng sales, thuế trước bạ mua (đã siết chặt), thuế thu nhập cá nhân bán (đã siết chặt) và cộng thêm thuế bất động sản thứ hai (Đang dự kiến) sẽ làm các nhà đầu tư lướt sóng chùn chân. Đây cũng là một điểm tích cực cho thị trường bất động sản, vì những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn chính là nhân tố đẩy giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Bất động sản tại TP Hồ Chí Minh
Bất động sản tại TP Hồ Chí Minh

Trong dài hạn, khoản thuế đánh vào tài sản sẽ được người bán tính vào chi phí giá thành. Ví dụ, giả sử mỗi năm thuế tính 1%, tài sản sau 3 năm chịu thuế 3%. Nếu tài sản giá mua vào 5 tỷ thì tổng thuế phải chịu là 150 triệu đồng, giá vốn đầu tư thành 5,15 tỷ. Tuy nhiên, với thực trạng thị trường bất động sản, sau 5 năm, giá trị tài sản có thể tăng trung bình 50% -100 % ở khu vực dân cư ổn định (10% – 15%/năm) và 100%-200% ở các khu vực nhiều tiềm năng đột biến về hạ tầng khu vực (20% – 30%/năm), thì mức thuế tài sản vẫn không đáng kể so với mức độ tăng giá, không ảnh hưởng nhiều với những nhà đầu tư trung, dài hạn. 

Điểm mấu chốt ở đây chính là dòng tiền để đóng thuế. Nghĩa là chủ bất động sản có thể cộng thêm thuế vào giá mua bán để bù lại. Nhưng việc này chỉ có thể thực hiện khi tiến hành giao dịch mua bán, còn thời gian trước đó khi đang “ôm” bất động sản thì họ phải bỏ tiền ra trước để đóng thuế. Để có tiền đóng thuế này thì họ phải có một khoản thặng dư từ lao động làm việc, từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác, hoặc bản thân bất động sản có giá trị sử dụng cuối để tự nó có thể sinh ra dòng tiền tối thiểu để đủ chi trả được chi phí thuế.

Ví dụ, với bất động sản trị giá 5 tỷ, giả sử thuế 1%/năm thì hằng năm phải bỏ tiền túi ra trước 50.000.000 để đóng thuế. Nếu sở hữu nhiều bất động sản hơn và giá trị lớn hơn, tiền túi bỏ ra đóng thuế hằng năm cũng tỷ lệ thuận lên nhiều hơn. Đây mới chính là điểm lo ngại của những người đầu tư bất động sản nhưng lại không có dòng tiền ổn định từ nguồn khác hoặc từ việc khai thác chính bất động sản. Khi bất động sản tăng giá thì bản thân họ cũng gia tăng tài sản, nhưng lại không có tiền.

Thu thuế bất động sản thứ hai tại TP Hồ Chí Minh
Thu thuế bất động sản thứ hai tại TP Hồ Chí Minh?

Với những bất động sản có nhu cầu sử dụng thực thì thu nhập khai thác trên chính bất động sản đó là nguồn để đóng thuế “mỡ nó rán nó”. 

Ví dụ, căn nhà được sử dụng để ở thì nguồn thu nhập để đóng thuế ở đây chính là khoản tiền tiết kiệm được từ việc đi thuê nhà. Hay nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê; nhà phố có thể cho thuê mặt tiền, cho thuê một phần; đất được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp; nhà cho thuê có thu nhập đều

Với những bất động sản không có nhu cầu sử dụng thực, chưa thể khai thác làm gì tạo ra giá trị trên bất động sản thì bản thân nó sẽ không tạo ra được dòng tiền, bắt buộc phải dùng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh, lao động làm việc khác bù vào, không thể thẩy đó để không chờ bán kiếm lời như trước.”

Cre: vnxpress, cafef