Gỡ vướng cho sổ đỏ cấp sai: Cho phép điều chỉnh và hoàn tất nghĩa vụ tài chính

Các dự án từng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định sẽ được xem xét điều chỉnh và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo cơ chế đặc thù mới của Chính phủ.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 147 nhằm hướng dẫn triển khai chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng kéo dài theo tinh thần Nghị quyết 29 của Quốc hội. Một trong những nội dung đáng chú ý là cơ chế xử lý đối với các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trái quy định trước ngày 1/8/2024.

Theo quy định mới, Sở Xây dựng sẽ tiến hành rà soát mức độ phù hợp của dự án với quy hoạch chung tại khu vực đô thị và nông thôn. Trên cơ sở đó, cơ quan này sẽ tham mưu UBND cấp tỉnh xem xét điều chỉnh mục đích sử dụng hoặc thời hạn sử dụng đất đã ghi trên giấy chứng nhận. Đối với phần diện tích được điều chỉnh, doanh nghiệp không phải thực hiện lại thủ tục giao đất hoặc thuê đất.

Liên quan đến nghĩa vụ tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xác định lại giá đất tại thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành quyết định điều chỉnh giấy chứng nhận. Sau đó, cơ quan thuế sẽ tính toán khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp bổ sung.

Doanh nghiệp sẽ phải thanh toán phần chênh lệch giữa nghĩa vụ tài chính theo mục đích sử dụng đất mới và mức cũ trước đây. Trường hợp số tiền đã nộp cao hơn mức xác định lại thì phần chênh lệch dư sẽ không được hoàn trả.

Để bảo đảm tính công khai, minh bạch, danh mục các dự án thuộc diện xử lý sẽ được công bố 3 lần trên các phương tiện thông tin đại chúng, mỗi lần cách nhau 30 ngày. Đồng thời, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cập nhật đầy đủ thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Đối với những dự án mà giấy chứng nhận đang được thế chấp tại ngân hàng, quá trình cấp đổi sẽ có sự phối hợp và giám sát giữa Văn phòng Đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.

Cơ chế đặc thù xử lý các dự án bị cấp sổ đỏ sai quy định sẽ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, kéo dài đến tháng 5/2031. Những hồ sơ đang xử lý dở dang trước mốc thời gian 1/5/2031 vẫn tiếp tục được áp dụng chính sách này.

Việc ban hành cơ chế tháo gỡ diễn ra trong bối cảnh hàng loạt dự án bất động sản, khu đô thị, du lịch nghỉ dưỡng bị đình trệ nhiều năm do các sai phạm đất đai phát sinh trước ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực. Nhiều dự án dù đã hoàn thiện xây dựng, bán sản phẩm cho người dân hoặc dùng tài sản để thế chấp ngân hàng nhưng sau thanh tra mới phát hiện vi phạm liên quan đến giao đất, lựa chọn chủ đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận.

Trước đó, vào đầu tháng 5, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 29/2026, lần đầu tiên thiết lập cơ chế đặc thù nhằm xử lý các tồn tại, sai phạm đất đai phát sinh trong quá khứ. Chính sách này hướng tới việc tách biệt hành vi tham nhũng với các vướng mắc mang tính thủ tục để có giải pháp xử lý phù hợp hơn.

Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đến cuối tháng 3/2025, trên cả nước có 4.489 dự án và quỹ đất đang gặp khó khăn về pháp lý. Việc tháo gỡ các điểm nghẽn được kỳ vọng sẽ giúp gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, cải thiện dòng tiền của doanh nghiệp, giảm áp lực nợ vay và hỗ trợ phục hồi thị trường, đặc biệt ở phân khúc du lịch và nghỉ dưỡng.