Phát triển nhà ở xã hội cho thuê: Chìa khóa tháo gỡ áp lực an cư?

Quan điểm “nhà để ở, không phải để đầu cơ” được Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh thời gian gần đây đang tạo ra nhiều trao đổi trong giới chuyên gia kinh tế và bất động sản. Nhiều ý kiến cho rằng đây không chỉ là thông điệp nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất mà còn định hướng lại thị trường theo giá trị cốt lõi, lấy nhu cầu ở thực của người dân làm trung tâm.

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục leo thang, tốc độ tăng cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp ngày càng thu hẹp, giới chuyên gia nhận định việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là mô hình nhà ở xã hội cho thuê, có thể trở thành giải pháp quan trọng cho giai đoạn tới.

Nhà ở xã hội cho thuê được xem là hướng đi phù hợp

Tại buổi làm việc với các cơ quan liên quan về triển khai Chỉ thị 34-CT/TW của Ban Bí thư về phát triển nhà ở xã hội và định hướng chính sách nhà ở thời gian tới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh nhà ở trước hết cần đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân, không nên trở thành công cụ tích trữ tài sản hay phục vụ đầu cơ. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế để người dân có thể tiếp cận nhà ở phù hợp với năng lực tài chính, nhất là tại các đô thị đông dân.

Thông điệp này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều năm qua chứng kiến mặt bằng giá tăng mạnh, khiến nhóm lao động trẻ và người có thu nhập trung bình gặp nhiều khó khăn trong việc sở hữu nhà. Không ít dự án bị đẩy giá lên cao vượt xa giá trị sử dụng, trong khi phân khúc nhà ở bình dân dần biến mất khỏi khu vực nội đô.

Theo bà Tống Thị Hạnh, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, Việt Nam hiện tồn tại nhiều hình thức phát triển nhà ở như mua bán, thuê mua và cho thuê. So với giai đoạn trước, khung pháp lý mới từ Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng hơn các phương thức tiếp cận nhà ở cho người dân.

Bà cho biết thời gian qua đã xuất hiện nhiều đề xuất nghiên cứu xây dựng quỹ nhà ở quốc gia, trong đó nổi bật là định hướng phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê.

Theo đánh giá của bà Hạnh, nếu được tổ chức bài bản, phân khúc này sẽ đi đúng bản chất của chính sách an cư bởi phục vụ nhu cầu sử dụng thực tế thay vì mục tiêu tích lũy tài sản.

Bà cho rằng người lựa chọn thuê nhà thường là những cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chỗ ở thực sự, qua đó góp phần hạn chế yếu tố đầu cơ.

Ngoài ra, mô hình này còn giúp sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và tạo cơ chế luân chuyển quỹ nhà ở. Với điều kiện thu nhập hiện hành dành cho đối tượng mua nhà ở xã hội, phần lớn lao động trẻ mới đi làm đều thuộc diện được hỗ trợ, song nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu.

Nếu thị trường có lượng lớn nhà ở xã hội cho thuê, người dân có thể thuê nhà trong giai đoạn đầu, sau đó chuyển sang mua nhà thương mại khi điều kiện tài chính tốt hơn. Quỹ nhà ở xã hội khi đó tiếp tục được dành cho các nhóm cần hỗ trợ khác thay vì bị “khóa” trong hình thức sở hữu dài hạn.

Ở góc độ doanh nghiệp, phát triển nhà ở xã hội cho thuê cũng được xem là giải pháp tạo nguồn thu bền vững hơn. Thay vì thu lợi nhuận một lần từ bán sản phẩm, chủ đầu tư có thể khai thác dòng tiền dài hạn từ hoạt động cho thuê, đồng thời mở rộng các dịch vụ quản lý vận hành, tiện ích và dịch vụ đi kèm.

Nhiều nút thắt vẫn cần được tháo gỡ

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng hạn chế lớn của nhà ở xã hội tại Việt Nam nằm ở việc chưa phát triển theo tư duy thuê nhà là chủ đạo.

Ông dẫn kinh nghiệm từ Đức khi chính sách hỗ trợ nhà ở tập trung nhiều vào thuê nhà hơn là sở hữu. Theo ông, nhà ở xã hội tại Việt Nam có thể xem xét định hướng phát triển chủ yếu theo hình thức cho thuê thay vì duy trì tỷ lệ dành cho thuê còn thấp như hiện nay.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá Luật Nhà ở 2023 đã có bước điều chỉnh đáng chú ý khi giao Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia quản lý các dự án nhà ở xã hội phục vụ công nhân thuê.

Tuy nhiên, để mô hình nhà ở xã hội cho thuê phát triển thành trụ cột trong chính sách nhà ở, nhiều vấn đề vẫn cần được xử lý như quỹ đất, thủ tục đầu tư và cơ chế tài chính.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng được ông Đính dẫn lại, đến nay cả nước mới có khoảng hơn 42.000 căn nhà ở xã hội đang vận hành theo hình thức cho thuê. Dù nguồn cung nhà ở xã hội được thúc đẩy tại nhiều địa phương, tỷ trọng nhà cho thuê vẫn ở mức khá khiêm tốn.

Ông cho rằng quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế, quy trình triển khai dự án kéo dài, trong khi các quy định liên quan đến giá bán, giá thuê, điều kiện mua và thuê vẫn tương đối chặt chẽ, khiến cả doanh nghiệp và người dân gặp khó khi tiếp cận.

Bên cạnh đó, lợi nhuận thấp cũng làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này. Theo quy định hiện hành, dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% quỹ nhà cho thuê và chỉ được chuyển nhượng sau thời gian nhất định kể từ khi đưa vào sử dụng. Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của doanh nghiệp cũng chưa thuận lợi do nhiều dự án thiếu tài sản bảo đảm phù hợp.

Một vấn đề khác được ông Đính nêu ra là quy định hiện nay chưa cho phép doanh nghiệp hoặc hợp tác xã tham gia mua, thuê hay thuê mua nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu bố trí chỗ ở cho người lao động tại nhiều đơn vị sản xuất vẫn rất lớn.

Giới chuyên gia nhận định, nếu các vướng mắc về vốn, quỹ đất và cơ chế vận hành được tháo gỡ, nhà ở xã hội cho thuê có thể trở thành công cụ quan trọng giúp cân bằng cung – cầu, hạn chế đầu cơ và đưa thị trường bất động sản quay về phục vụ nhu cầu an cư thực chất của người dân.