Thời hạn sở hữu căn hộ là vấn đề thường xuyên được quan tâm tại các thị trường bất động sản, đặc biệt khi nhiều quốc gia áp dụng mô hình leasehold – sở hữu/quyền sử dụng có thời hạn thay vì sở hữu lâu dài.

Tuy nhiên, cách tính và bản chất pháp lý ở mỗi nước không giống nhau. Có quốc gia giới hạn thời gian sử dụng đất, có nước giới hạn quyền đối với căn hộ, trong khi một số thị trường cho phép sở hữu lâu dài nhưng căn hộ vẫn chịu giới hạn về tuổi thọ công trình.

Trung Quốc: Nhà ở gắn với quyền sử dụng đất 70 năm

Trung Quốc là một trong những quốc gia thường được nhắc tới khi nói về mô hình nhà ở có thời hạn.

Theo quy định về thời hạn giao quyền sử dụng đất, đất ở có thời hạn tối đa 70 năm. Các loại đất khác có thời hạn khác, chẳng hạn đất thương mại, du lịch, giải trí tối đa 40 năm.

Điều đáng chú ý là 70 năm không đồng nghĩa căn hộ sẽ tự động mất quyền sở hữu sau 70 năm.

Bộ luật Dân sự Trung Quốc quy định khi thời hạn quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở hết hạn thì được tự động gia hạn.

Như vậy, có thể hiểu đơn giản:

Căn hộ được sở hữu gắn với quyền sử dụng đất ở có thời hạn 70 năm, nhưng quyền sử dụng đất ở khi hết hạn có cơ chế tự động gia hạn theo quy định pháp luật.

Đây là điểm rất khác với cách hiểu phổ biến rằng “mua nhà 70 năm thì hết 70 năm sẽ mất nhà”.

Singapore: Căn hộ 99 năm rất phổ biến

Singapore là ví dụ điển hình của mô hình leasehold 99 năm.

Đối với nhà ở HDB, người mua thông thường nhận quyền đối với căn hộ trong thời hạn 99 năm. Chính phủ Singapore cho biết các căn hộ HDB được bán theo hình thức thuê đất 99 năm nhằm sử dụng hiệu quả nguồn đất hạn chế và tạo điều kiện tái phát triển đô thị trong tương lai.

Không chỉ nhà ở xã hội, bất động sản tư nhân tại Singapore cũng có thể được sở hữu theo hình thức leasehold. Ngoài leasehold, thị trường Singapore vẫn tồn tại bất động sản freehold – sở hữu lâu dài.

Điều này cho thấy một thị trường bất động sản phát triển không nhất thiết phải dựa hoàn toàn vào mô hình sở hữu lâu dài.

Anh: Căn hộ có thể chỉ còn vài chục năm hoặc lên tới 999 năm

Tại Anh, mô hình leasehold rất phổ biến đối với căn hộ.

Theo Chính phủ Anh, thời hạn của một hợp đồng leasehold dài hạn thường là 99, 125 hoặc 999 năm. Đáng chú ý, thời hạn được tính từ khi lease được tạo lập và không được thiết lập lại khi căn hộ được bán cho chủ mới.

Ví dụ, một căn hộ ban đầu có lease 125 năm nhưng đã sử dụng 30 năm thì người mua tiếp theo chỉ còn khoảng 95 năm.

Điều này khiến số năm lease còn lại trở thành yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị căn hộ.

Chính phủ Anh cũng lưu ý rằng khi thời hạn lease giảm xuống dưới 80 năm, chi phí gia hạn có thể tăng đáng kể trong một số trường hợp.

Do đó, khi mua một căn hộ leasehold tại Anh, người mua không chỉ quan tâm đến diện tích, vị trí hay giá bán mà còn phải kiểm tra:

• Thời hạn lease còn lại;
• Điều kiện gia hạn;
• Chi phí liên quan;
• Quyền và nghĩa vụ của leaseholder;
• Các điều khoản trong hợp đồng.

Thái Lan: Căn hộ và quyền sở hữu đất có sự khác biệt

Thái Lan cũng áp dụng mô hình sở hữu có thời hạn đối với một số loại bất động sản, đặc biệt trong trường hợp leasehold.

Theo các tổng hợp về thị trường bất động sản quốc tế, thời hạn thuê đất phổ biến có thể là 30 năm, và có thể có các cơ chế gia hạn tùy hợp đồng và loại tài sản.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa quyền sở hữu căn hộ theo luật condominium và quyền thuê đất. Không nên đơn giản hóa thành việc mọi căn hộ tại Thái Lan đều chỉ được sở hữu 30 năm.

Hong Kong: Nhiều bất động sản cũng gắn với thời hạn đất

Hong Kong là một ví dụ khác cho thấy việc sở hữu nhà không nhất thiết đồng nghĩa với việc sở hữu đất vĩnh viễn.

Theo thông tin được Chính phủ Singapore dẫn lại trong tài liệu về hệ thống leasehold, bất động sản nhà ở tại Hong Kong có thể được bán theo các thời hạn 50 năm.

Mô hình này xuất phát từ đặc điểm quỹ đất hạn chế và cơ chế quản lý đất đai đặc thù của Hong Kong.

Còn Việt Nam thì sao?

Đây là điểm dễ gây nhầm lẫn nhất.

Tại Việt Nam, cần phân biệt rõ thời hạn sở hữu căn hộ với thời hạn sử dụng của tòa nhà chung cư.

Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn này được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng.

Điều đó không đồng nghĩa người mua căn hộ được cấp quyền sở hữu căn hộ chỉ trong đúng 50 hoặc 70 năm.

Đây cũng là điểm cần phân biệt với các mô hình leasehold như Singapore hay Trung Quốc.

Nói cách khác:

Tuổi thọ hoặc thời hạn sử dụng của tòa nhà không phải lúc nào cũng chính là thời hạn sở hữu căn hộ.

Khi một chung cư xuống cấp, hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn, pháp luật có cơ chế kiểm định, di dời, phá dỡ và xây dựng lại tùy trường hợp.

Vì sao nhiều quốc gia áp dụng sở hữu có thời hạn?

Việc áp dụng leasehold không đơn thuần xuất phát từ vấn đề “nhà ở chỉ có giá trị trong một khoảng thời gian”.

Có ít nhất ba nguyên nhân lớn.

Thứ nhất, quỹ đất hạn chế.

Tại những đô thị có mật độ dân số cao như Singapore hoặc Hong Kong, đất đai là nguồn lực đặc biệt khan hiếm. Nhà nước có xu hướng giữ quyền kiểm soát đối với đất và phân bổ quyền sử dụng đất theo thời hạn.

Thứ hai, tạo điều kiện tái phát triển đô thị.

Khi các khu nhà cũ xuống cấp hoặc quy hoạch đô thị thay đổi, cơ chế leasehold giúp Nhà nước có thêm công cụ để quản lý quỹ đất và tổ chức phát triển lại đô thị.

Thứ ba, tách biệt quyền sở hữu công trình và quyền đối với đất.

Trong nhiều hệ thống pháp luật, người dân có thể sở hữu căn hộ nhưng không đồng nghĩa sở hữu vĩnh viễn phần đất bên dưới công trình.

Đây chính là lý do khi so sánh bất động sản giữa các quốc gia, không nên chỉ nhìn vào con số “50 năm”, “70 năm” hay “99 năm”.

Mua căn hộ có thời hạn có phải là bất lợi?

Không nhất thiết.

Thực tế cho thấy các thị trường như Singapore và Anh vẫn có hệ thống bất động sản phát triển mạnh dù leasehold là một hình thức phổ biến.

Điều quan trọng nằm ở cơ chế pháp lý sau khi hết thời hạn, khả năng gia hạn, giá trị còn lại của tài sản, quyền của chủ sở hữu và cách thị trường định giá bất động sản.

Ví dụ, tại Trung Quốc, thời hạn 70 năm chủ yếu liên quan đến quyền sử dụng đất ở, trong khi pháp luật quy định quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở khi hết hạn sẽ tự động gia hạn.

Tại Anh, thời hạn lease còn lại lại có ảnh hưởng trực tiếp đến tính hấp dẫn của tài sản và chi phí gia hạn.

Vì vậy, khi mua một căn hộ có thời hạn, câu hỏi quan trọng không chỉ là:

“Căn hộ được sở hữu bao nhiêu năm?”

mà còn phải hỏi:

“Sau thời hạn đó, quyền của chủ sở hữu được xử lý như thế nào?”

Không nên đánh đồng “50–70 năm” với việc mất nhà

Một trong những hiểu nhầm phổ biến nhất khi bàn về căn hộ có thời hạn là cho rằng đến năm thứ 50, 70 hoặc 99, chủ sở hữu sẽ đương nhiên mất căn hộ.

Thực tế pháp lý phức tạp hơn nhiều.

Có quốc gia quy định thời hạn đối với quyền sử dụng đất, có quốc gia quy định lease đối với bất động sản, trong khi có hệ thống lại chủ yếu quy định thời hạn sử dụng và an toàn của công trình.

Do đó, trước khi đánh giá một chính sách nhà ở là “có lợi” hay “bất lợi”, cần xem xét toàn bộ cơ chế gồm:

quyền sở hữu + quyền sử dụng đất + thời hạn + gia hạn + xử lý khi công trình xuống cấp + quyền của chủ sở hữu.

Đây cũng là lý do câu chuyện về thời hạn sở hữu căn hộ luôn nhận được sự quan tâm lớn trên thị trường bất động sản, đặc biệt tại các đô thị nơi chung cư đang trở thành loại hình nhà ở chủ đạo.