Thủ tướng: Chung cư hết hạn sử dụng không có nghĩa người dân mất quyền sở hữu

Thời hạn sử dụng chung cư phải gắn với niên hạn của công trình và yêu cầu an toàn. Tuy nhiên, khi công trình hết thời hạn sử dụng, điều đó không đồng nghĩa người dân mất quyền đối với tài sản của mình. Đây là quan điểm được Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh khi Quốc hội thảo luận về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Hết niên hạn công trình không có nghĩa mất quyền sở hữu

Chiều 19/8/2026, tại phiên thảo luận tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh Nhà nước cần tạo điều kiện để người dân thực hiện quyền có nơi ở, đồng thời thay đổi cách tiếp cận chính sách nhà ở.

Theo Thủ tướng, thay vì đặt nặng việc mọi người dân phải sở hữu một căn nhà, chính sách cần hướng tới mục tiêu rộng hơn là bảo đảm người dân có nơi ở ổn định, lâu dài. Để thực hiện mục tiêu này, cần phát triển mạnh nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội bên cạnh nhà ở thương mại.

Một trong những nội dung được quan tâm là quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Thủ tướng cho rằng thời hạn sử dụng chung cư cần được xác định gắn với niên hạn của công trình và các yêu cầu về an toàn kỹ thuật. Không có công trình nào có thể bảo đảm an toàn để sử dụng vĩnh viễn, vì vậy khi đến thời hạn cần phải kiểm tra, đánh giá chất lượng công trình.

Trường hợp công trình vẫn đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn, việc sử dụng có thể được tiếp tục. Ngược lại, nếu không còn bảo đảm an toàn, cần thực hiện các giải pháp cải tạo hoặc xây dựng lại nếu khu vực đó vẫn được quy hoạch để làm nhà ở.

Điểm đáng chú ý là hết thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền đối với tài sản.

Theo định hướng được nêu tại phiên thảo luận, quyền tài sản của chủ sở hữu phải được pháp luật bảo vệ. Khi chung cư cần xây dựng lại, người dân có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định để phục vụ việc xây dựng công trình mới.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đang đề xuất khái niệm “chung cư có thời hạn”, gắn với thời hạn sử dụng công trình xây dựng và đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Theo nội dung được trình Quốc hội, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng theo quy định.

Cần tránh hiểu “thời hạn sử dụng” là “thời hạn sở hữu”

Một vấn đề được đặt ra là cách quy định trong luật phải đủ rõ để người dân không hiểu rằng căn hộ chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định.

Thực tế, thời hạn sử dụng công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu là hai vấn đề khác nhau. Thời hạn sử dụng liên quan đến khả năng bảo đảm an toàn của công trình; trong khi quyền tài sản cần được xử lý theo các quy định pháp luật khi công trình phải cải tạo hoặc xây dựng lại.

Theo Thủ tướng, nếu kết quả kiểm định cho thấy chung cư vẫn bảo đảm an toàn thì có thể tiếp tục sử dụng. Nếu không bảo đảm an toàn, phải có phương án cải tạo hoặc xây dựng lại. Vì vậy, các quy định liên quan cần được thiết kế rõ ràng, công khai và minh bạch để người dân hiểu đúng, đồng thời tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản.

Một số ý kiến tại Quốc hội cũng đề nghị phải quy định cụ thể căn cứ pháp lý để xác định thời hạn sử dụng chung cư. Chẳng hạn, thời hạn có thể cần được xác định trong hồ sơ thiết kế dựa trên quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng và được thể hiện trong hồ sơ thẩm định hoặc quyết định phê duyệt dự án, thiết kế xây dựng.

Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với người mua nhà. Nếu cơ chế về thời hạn sử dụng, kiểm định, cải tạo và xây dựng lại không rõ ràng, người mua có thể lo ngại rằng “chung cư có thời hạn” đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ cũng bị giới hạn về thời gian.

Chuyển từ tư duy “phải sở hữu nhà” sang “có nơi ở lâu dài”

Bên cạnh vấn đề chung cư có thời hạn, định hướng sửa đổi Luật Nhà ở lần này còn hướng đến thay đổi cách tiếp cận chính sách nhà ở.

Thủ tướng cho rằng cần chuyển từ tư duy “bắt buộc phải sở hữu nhà, có nhà” sang “có nơi ở lâu dài”. Theo đó, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội cần được phát triển mạnh hơn để người dân có thêm lựa chọn thay vì nhất thiết phải mua nhà.

Theo định hướng chính sách, 4 nhóm nhà ở sẽ được phân định gồm:

• Nhà ở thương mại;
• Nhà ở cho thuê;
• Nhà ở công vụ;
• Nhà ở chính sách.

Các loại hình nhà ở đều phải đáp ứng đầy đủ tiêu chí, điều kiện và bảo đảm an toàn, chất lượng, phù hợp với nhu cầu sinh sống của người dân.

Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là một hướng phát triển quan trọng.

Các mô hình được đề cập gồm nhà ở cho thuê đầu tư bằng vốn Nhà nước, nhà ở cho thuê đầu tư bằng nguồn vốn ngoài Nhà nước, nhà lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê dài hạn

Theo Thủ tướng, Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất, đầu tư xây dựng và trực tiếp tổ chức cho thuê nhà ở. Tuy nhiên, nguồn lực ngân sách khó có thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu về nhà ở của công nhân, học sinh, sinh viên, người lao động, cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang.

Do đó, cần huy động thêm nguồn lực từ khu vực tư nhân.

Nhà nước có thể trực tiếp đầu tư và vận hành nhà ở cho thuê hoặc thuê doanh nghiệp tư nhân tham gia vận hành. Đồng thời, cần phát triển các mô hình cho thuê dài hạn để người dân có thể yên tâm sinh sống trong thời gian dài.

Theo định hướng được Thủ tướng nêu, hợp đồng thuê có thể kéo dài 10 năm, 15 năm, 20 năm hoặc lâu hơn, đi kèm các cam kết rõ ràng nhằm tạo sự ổn định cho người thuê.

Nhà nước giữ đất, doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê

Một phương án được Thủ tướng gợi mở là Nhà nước tiếp tục giữ quyền đối với đất, trong khi khu vực tư nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê.

Theo hướng này, đất được sử dụng để phát triển nhà ở cho thuê thay vì thu tiền sử dụng đất theo cách thức của dự án nhà ở thương mại để bán. Đổi lại, nhà đầu tư cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn dài hạn, vốn tín dụng ngân hàng và các công cụ hỗ trợ phù hợp của Nhà nước.

Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp giảm áp lực phải sở hữu nhà, đồng thời tạo thêm nguồn cung nhà ở có giá và thời hạn thuê phù hợp với nhiều nhóm dân cư.

Hướng tới thị trường nhà ở đa dạng hơn

Nhìn tổng thể, các định hướng được đưa ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở cho thấy chính sách đang hướng tới hai mục tiêu song song: bảo đảm an toàn của công trình và bảo vệ quyền tài sản của người dân.

Đối với chung cư, thời hạn sử dụng cần được gắn với chất lượng và an toàn thực tế của công trình, thay vì được hiểu đơn giản là một “mốc thời gian chấm dứt quyền sở hữu”. Khi công trình hết niên hạn và không còn bảo đảm an toàn, việc cải tạo hoặc xây dựng lại phải đi kèm cơ chế xử lý quyền tài sản và nghĩa vụ tài chính của các bên một cách minh bạch.

Ở chiều ngược lại, việc phát triển mạnh nhà ở cho thuê sẽ giúp người dân có thêm lựa chọn về chỗ ở, đặc biệt với những nhóm chưa đủ khả năng hoặc chưa có nhu cầu mua nhà.

Mục tiêu cuối cùng được đặt ra là hình thành quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn, có hạ tầng đồng bộ và chất lượng bảo đảm, để người dân có thể thuê và sinh sống lâu dài.

Như vậy, thông điệp đáng chú ý từ định hướng sửa đổi Luật Nhà ở là: chung cư có thể có thời hạn sử dụng về mặt công trình, nhưng hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa người dân đương nhiên mất quyền tài sản. Việc xử lý sau khi công trình hết niên hạn sẽ cần được quy định cụ thể, minh bạch nhằm bảo đảm cả an toàn của người ở, quyền lợi của chủ sở hữu và sự ổn định của thị trường bất động sản.